Investeren brengt serieuze risico’s met zich mee, daarbij inbegrepen het verlies van het volledige kapitaal of een gedeelte daarvan. Gelieve het Blad met essentiële beleggingsinformatie en de sectie over risicofactoren te lezen en u aan te melden vooraleer te investeren.
Almo 1A
Modulaire ruimtes. Een onvergetelijke woonervaring
Het compartiment Almo 1A van Spreds Finance zou deelnemen aan de financiering van Almo BV voor een bedrag tussen €25.000 en €1.300.000 (de “Kapitaalverhoging”).
Van het totale bedrag dat tijdens de aanbiedingsperiode wordt opgehaald, zal Spreds Finance €1 per Participatieve Note gebruiken, onder voorbehoud van naleving van de voorwaarden die op deze investering van toepassing zijn.
Het maximumbedrag van het aanbod: € 500.000
Inschrijvingsprijs: Elke Participatieve Note heeft een nominaal bedrag van € 1. Hierbij komt een inschrijvingskost van maximum 5% van het
nominaal bedrag per Participatieve Note (of € 0,05). De totale inschrijvingsprijs van een Participatieve Note is dus maximum € 1,05. Het
minimale inschrijvingsbedrag is € 500 (exclusief inschrijvingskosten).
Opschortende voorwaarden van de aanbieding:
De Participatieve Notes zullen enkel worden uitgegeven als binnen 6 maanden na de Afsluitingsdatum (de Effectieve Datum) wordt voldaan aan de volgende opgelijste cumulatieve en opschortende voorwaarden, die voorafgaan aan de inschrijving op aandelen van Almo door Spreds Finance:
Het totaalbedrag van de verbintenissen tot inschrijving op deze kapitaalverhoging bedraagt ten minste € 25.000 en niet meer dan € 1.300.000.
De kapitaalverhoging wordt gerealiseerd op basis van een pre-money waardering van maximum € 700.000.
Spreds Finance neemt deel aan de kapitaalverhoging voor een bedrag gelijk aan het resultaat van de inschrijving op Participatieve Notes van het Almo 1A Compartiment. Dit bedrag moet minimaal € 25.000 zijn.
Spreds Finance zal uiterlijk zes maanden na de afsluitingsdatum (de “Effectieve Datum”), d.w.z. 14/06/2027, controleren of aan deze voorwaarden is voldaan.
Indien één of meer van deze voorwaarden op die datum niet zijn vervuld, zullen de Notes niet worden uitgegeven en zullen de investeerders hun inschrijvingsbedrag uiterlijk 15 werkdagen na de Effectieve Datum terugbetaald krijgen.
Tax shelter (45%)
Deze belegging komt in aanmerking voor een belastingaftrek voor Belgische beleggers krachtens de fiscale incentive inzake tax shelter voor start-ups. De aftrek van maximaal 45% van het totale nominaal bedrag van de Participatieve Notes dat belegd is, zal van toepassing zijn aangezien de Onderliggende Activa aandelen zijn in een micro-onderneming. Het totale belastingvoordeel is dus maximaal € 0,45 € per Participatieve Note.
Het beschikbare tax shelter budget is € 500.000.
Waardering van de onderneming
De vennootschap heeft haar pre-moneywaardering vastgesteld op €700.000, wat overeenkomt met een post-money waardering van €1.200.000 bij een equityfinancieringsronde van €500.000 via de Tax Shelter. Deze waardering is het resultaat van een analyse van verschillende objectieve elementen die eigen zijn aan de ontwikkelingsfase van Almo en aan de aard van haar activa.
Almo is geen onderneming die zich nog in de ideefase bevindt, maar een onderneming die reeds tractie heeft gerealiseerd. Fase 1 is opgeleverd en operationeel: vier accommodatie-eenheden (twee studentenresidenties en twee bijzondere verblijven van Bobble, aangevuld met een onthaalgebouw) behalen sinds juli 2025 een bezettingsgraad van 100% voor de studentenaccommodatie, een bezettingsgraad van 75% voor de bijzondere verblijven en een score van 4,8/5 op Airbnb. Daarnaast kreeg het project tweemaal aandacht in de lokale pers. Deze reële, meetbare en reeds inkomsten genererende tractie vormt de eerste basis voor de waardering: het model is in de praktijk gevalideerd en niet louter op papier gemodelleerd.
De waardering houdt vervolgens rekening met de waarde van zeldzame en moeilijk te repliceren contractuele activa. Almo beschikt over een erfpachtovereenkomst van 50 jaar voor de site van de Waux-Hall in Mons (4.000 m² in stedelijk gebied, voor €90/maand), de enige site van dit type die de exploitatie van een stedelijke openluchtaccommodatie in Henegouwen mogelijk maakt. Daarnaast beschikt Almo over een overeenkomst met UCLouvain Fucam Mons, waarbij gratis grond ter beschikking wordt gesteld en studentenaccommodaties via de huisvestingsdienst van de instelling worden doorverwezen, wat de bezettingsgraad van 100% bij de studentenaccommodatie verklaart. Daar komt het merk Bobble bij, dat geregistreerd is en lokaal reeds bekendheid geniet. Deze elementen vormen duurzame toetredingsbarrières en vertegenwoordigen een reële immateriële waarde die niet tot uiting komt in de loutere boekhoudkundige situatie (negatief eigen vermogen per 31/12/2025, een klassiek gevolg van de opstartverliezen, dat door de huidige kapitaalronde zal worden hersteld).
De waardering houdt eveneens rekening met de kostenstructuur en de operationele hefboom van het model. Het gebruik van houten modulaire constructies maakt een kostprijs mogelijk van ongeveer €65.000 excl. btw per studentenaccommodatie en ongeveer €75.000 excl. btw per volledig uitgeruste bijzondere accommodatie, aanzienlijk lager dan de €120.000 tot €150.000 voor een vergelijkbare traditionele permanente constructie, met een ingebruiknametermijn van slechts enkele maanden. Deze lage instapkost vertaalt zich vanaf het tweede volledige exploitatiejaar in een beoogde EBITDA-marge van ongeveer 57,5% en geeft het model een sterk potentieel voor snelle geografische replicatie.
Deze troeven worden weerspiegeld in een volledig becijferd financieel traject dat is opgenomen in het financieel plan opgesteld door Heupco SRL (17/04/2026). Na de uitrol van Fase 2 (waarbij het park wordt uitgebreid tot 20 accommodaties) voorziet het plan reeds voor boekjaar 2027 een omzet van €353.000 en een EBITDA van €203.000, een positieve operationele cashflow vanaf datzelfde boekjaar en een eerste positief nettoresultaat in 2029. Het is belangrijk op te merken dat deze prognoses uitgaan van een bewust voorzichtige bezettingsgraad van 60% voor de bijzondere verblijven, lager dan de werkelijk gerealiseerde 75%, waardoor een veiligheidsmarge wordt ingebouwd.
De waardering weerspiegelt ten slotte ook de sterke betrokkenheid van de oprichter. Alessandro Correlli, die 100% van de aandelen bezit, heeft reeds persoonlijke middelen geïnvesteerd (kapitaal en rekening-courant van de aandeelhouder) en beschikt over een historiek van correct onderhouden bankkredieten, wat zorgt voor een sterke belangenafstemming met de nieuwe investeerders.
Methodologisch is de waardering van €700.000 getoetst vanuit drie convergerende invalshoeken. Vanuit een vermogensgerichte benadering kapitaliseert zij de waarde van de reeds geëxploiteerde materiële activa (modules die kunnen worden doorverkocht, gedemonteerd en verplaatst), vermeerderd met de waarde van de hierboven beschreven contractuele en immateriële rechten. Vanuit een vergelijkende benadering bevindt de waardering zich aan de onderkant van de bandbreedte die wordt waargenomen voor early-stage ondernemingen met bewezen tractie en materiële activa. Tot slot blijft de waardering vanuit een exitgerichte actualisatiebenadering coherent met het beoogde industriële exit-scenario op een termijn van 5 tot 7 jaar (een beoogde waardering van €2,5 miljoen tot €4 miljoen, op basis van een EBITDA-multiple van 8x tot 12x zodra het park is uitgebreid tot 50 accommodaties of meer). Tegelijkertijd blijft voor de Tax Shelter-investeerder een potentieel bruto rendement van ongeveer 2x tot 2,5x behouden, vóór toepassing van het fiscale voordeel van 45%.
Samengevat is bewust gekozen voor een prudente pre-moneywaardering van €700.000. Deze weerspiegelt getrouw de ontwikkelingsfase van Almo (aangetoonde tractie, beveiligde contractuele activa en een gevalideerd economisch model), houdt rekening met de aandachtspunten die eigen zijn aan een jonge onderneming (afhankelijkheid van één bestuurder, een nog beperkte portefeuille en eigen vermogen dat door de kapitaalronde opnieuw moet worden opgebouwd), en laat tegelijkertijd een aantrekkelijk waarderingspotentieel voor investeerders die Fase 2 ondersteunen.
Exitstrategie
Voor investeerders zou een mogelijke exit van ALMO voornamelijk de vorm aannemen van een strategische overname door een toeristische groep, hotelgroep of exploitant van glamping- en ecotoeristische verblijven. Een verkoop aan een vastgoed- of impactfonds dat gespecialiseerd is in alternatieve huisvesting en modulaire activa vormt een tweede mogelijk scenario.
ALMO ontwikkelt een schaalbaar exploitatiemodel dat modulaire activa combineert met twee complementaire inkomstenbronnen: studentenhuisvesting en bijzondere Bobble-verblijven. De aantrekkelijkheid voor een potentiële overnemer berust op een bewezen operationeel model, terugkerende huurinkomsten, tastbare en verplaatsbare activa, langlopende overeenkomsten voor de gebruikte terreinen en de mogelijkheid om het concept op meerdere locaties uit te rollen.
Een potentiële exit zou zich binnen een tijdshorizon van ongeveer 5 tot 7 jaar, of tussen 2030 en 2032, kunnen voordoen, zodra:
minstens 50 wooneenheden operationeel zijn;
ALMO aanwezig is op drie tot vijf locaties;
de jaarlijkse omzet tussen €800.000 en €1,5 miljoen bedraagt;
de jaarlijkse EBITDA meer dan €500.000 bedraagt;
het operationele model volledig gestandaardiseerd en reproduceerbaar is;
het merk Bobble voldoende bekendheid en commerciële tractie heeft opgebouwd.
Potentiële overnemers zijn onder meer exploitanten van glamping- en ecotoeristische locaties, hotelgroepen, gespecialiseerde vastgoedspelers en vastgoed- of impactfondsen die willen investeren in alternatieve huisvesting en modulaire activa met voorspelbare inkomsten.
Op basis van de huidige aannames beschouwt het management een strategische overname tegen een indicatieve ondernemingswaarde van ongeveer €2,5 miljoen tot €4 miljoen als een mogelijk langetermijnscenario. Deze waardering is gebaseerd op een EBITDA-multiple van ongeveer 8x tot 12x, op voorwaarde dat ALMO zijn operationele en financiële doelstellingen bereikt.
Afhankelijk van de uiteindelijke waardering, de timing van de exit, toekomstige financieringsrondes en de daaruit voortvloeiende verwatering, zou dit scenario voor investeerders indicatief een bruto rendement van ongeveer 2x tot 4x hun initiële investering kunnen opleveren.
Een alternatief scenario zou bestaan uit een verkoop aan een gespecialiseerd vastgoed- of impactfonds zodra ALMO minstens 30 wooneenheden exploiteert en gedurende meerdere boekjaren stabiele huurinkomsten en een positieve EBITDA heeft aangetoond. Een management buy-out of een gedeeltelijke terugkoop van de aandelen kan eveneens worden overwogen indien de operationele kasstromen en de toegang tot bankfinanciering dit toelaten.
Deze exitstrategie weerspiegelt de huidige verwachtingen, aannames en strategische doelstellingen van het management. Ze wordt uitsluitend ter illustratie voorgesteld om investeerders inzicht te geven in een mogelijk toekomstscenario. Er kan geen garantie worden gegeven dat een exit zal plaatsvinden, dat deze binnen de vooropgestelde termijn zal plaatsvinden of dat de vermelde waardering of rendementsmultiple zal worden gerealiseerd.
KPI 1: Operationele wooneenheden
Belangrijkste indicator voor de schaal van het vastgoedportfolio, de markttractie en het vermogen om het model op meerdere locaties uit te rollen.
2026: 4 operationele eenheden — 2 studentenwoningen en 2 Bobble-verblijven
2027: 20 operationele eenheden — 10 studentenwoningen en 10 Bobble-verblijven
2030+ — exit-ready: 50 tot 80+ operationele eenheden verspreid over 3 tot 5 locaties in België
KPI 2: Jaarlijkse omzet
Belangrijkste indicator voor commerciële groei, terugkerende inkomsten en de schaalbaarheid van het ALMO-model.
2026: €96.768 omzet — gedeeltelijke bijdrage van fase 2 tijdens het boekjaar
2027: €351.567 omzet — portefeuille van 20 eenheden op kruissnelheid
2030+ — exit-ready: €800.000 tot €1,5 miljoen+ omzet dankzij uitbreiding naar meerdere locaties
KPI 3: Jaarlijkse EBITDA
Belangrijkste indicator voor operationele maturiteit, kasstroomgeneratie en potentiële waardering bij een exit.
2026: €38.977 EBITDA
2027: €201.557 EBITDA — marge van ongeveer 57%
2030+ — exit-ready: meer dan €500.000 EBITDA, met verdere verbetering dankzij operationele schaalvoordelen
Besteding van de middelen
Het grootste deel van de middelen zal bij de commerciële lancering worden besteed aan het werven van gebruikers en het vergroten van de zichtbaarheid van het platform:
Business Development – 85%: Realisatie van 8 nieuwe studentenkamers
Operationele voorbereiding en infrastructuur – 15%: Voorbereiding van de bouwterreinen, met inbegrip van de aanleg van riolering en de uitvoering van elektrische aansluitingen, teneinde de verdere ontwikkeling en exploitatie van de studentenkamers mogelijk te maken.
Inschrijvingsperiode
Startdatum van de aanbiedingsperiode: 14/09/2026 Geplande einddatum van de aanbiedingsperiode: 14/12/2026
Verlenging: maximum 3 maanden tot uiterlijk 14/02/2027
Voorwaarden voor de verlenging: Er kan beslist worden om de inschrijvingsperiode te verlengen, indien het totale bedrag van de inschrijvingen op 14/12/2026 minstens € 20.000 bedraagt.
Vervroegde afsluiting: De aanbieding kan vervroegd worden afgesloten van zodra het minimale aanbiedingsbedrag, van € 25.000, werd bereikt. Er kan evenals tot vervroegde afsluiting besloten worden wanneer het totaal aantal orders dat vermeld wordt op de ondertekende en aan Spreds Finance verstuurde inschrijvingsformulieren het maximumbedrag van de aanbieding bereikt.
Gevolgen indien het financieringsdoel niet binnen de termijn wordt opgehaald: Indien het financieringsdoel niet wordt opgehaald, worden de Participatieve Notes niet uitgegeven en worden alle inschrijvingen op deze aanbieding geannuleerd. Beleggers worden uiterlijk 15 werkdagen na de Effectieve Datum terugbetaald voor hun respectieve inschrijvingsbedrag (nominaal bedrag van de Participatieve Notes + inschrijvingskosten). Beleggers zullen geen kosten moeten betalen als gevolg van het feit dat de aanbieding het beoogde bedrag niet haalt.
TAX SHELTER
45%
Investeringen in deze onderneming genieten van een belastingvermindering van 45%. Meer lezen…
Er is nog € 490.300 beschikbaar voor het Tax Shelter belastingsvoordeel.
