Investeren brengt serieuze risico’s met zich mee, daarbij inbegrepen het verlies van het volledige kapitaal of een gedeelte daarvan. Gelieve het Blad met essentiële beleggingsinformatie en de sectie over risicofactoren te lezen en u aan te melden vooraleer te investeren.
Almo 1A
Modulaire ruimtes. Een onvergetelijke woonervaring
Blad met essentiële beleggingsinformatie
Voorwaarden
Aandelen
€ 9.700
totaal opgehaald in ronde
39%
- Geniet van een belastingvermindering
Het bedrijfsmodel
ALMO koopt een gestandaardiseerd industrieel actief — de module — en zet dit om in huurinkomsten op terreinen waarvan de gebruikskosten marginaal zijn.
Een studentenmodule kost €65.000 exclusief btw en genereert €9.984 aan jaarlijkse huurinkomsten voor twee kamers, wat overeenkomt met een brutorendement van ongeveer 15% op het actief.
Een module voor bijzonder verblijf kost €75.000 exclusief btw en genereert €24.480 aan jaarlijkse inkomsten op basis van de voorzichtige veronderstelling van een bezettingsgraad van 60%, met een variabele kostenstructuur van ongeveer 30%.
De waardepropositie voor investeerders steunt op drie pijlers: tastbare en verplaatsbare materiële activa, twee niet-gecorreleerde inkomstenbronnen en terreinen die tegen zeer lage kosten zijn veiliggesteld via een overeenkomst met UCLouvain en een langlopende huurovereenkomst van 50 jaar met de Stad Bergen.
Context en structuur van de fondsenwerving
De fondsenwerving van ALMO via Spreds is gestructureerd als een obligatie-uitgifte, met een maximumbedrag van €500.000, wat overeenkomt met het wettelijke plafond van de Belgische Tax Shelter voor start-ups. Dankzij deze regeling kunnen investeerders een belastingvermindering genieten van 45% van hun investering.
Deze €500.000 kan als hefboom dienen om aanvullende financiering aan te trekken. Er worden verschillende uitvoeringsscenario’s overwogen, afhankelijk van het effectief opgehaalde bedrag en de voorwaarden voor toegang tot krediet.
Scenario A: Volledige uitvoering
De €500.000 die via Spreds wordt opgehaald, dient als hefboom om €810.000 aan aanvullende financiering vrij te maken. Dit bedrag is al in het financieel plan opgenomen: €90.000 voor de studentenwoningen en €720.000 voor de bijzondere verblijven.
Dankzij deze structuur kunnen beide projecten van fase 2 tegelijk worden gefinancierd, waardoor de inkomsten vanaf het eerste volledige exploitatiejaar — boekjaar 2 — worden gemaximaliseerd.
Scenario B: Voorrang voor studentenhuisvesting
In dit scenario wordt de €500.000 die via Spreds wordt opgehaald prioritair toegewezen aan de acht studentenwoningen, die een totale investering van €590.000 exclusief btw vertegenwoordigen.
Een aanvullende inbreng van ongeveer €90.000 dekt het saldo. De acht bijzondere Bobble-verblijven worden uitgesteld tot een latere fase 3, die wordt gefinancierd via een nieuwe fondsenwerving, een banklening of zelffinanciering uit de activiteit.
Scenario C: Gefaseerde uitvoering van studentenhuisvesting
Als de fondsenwerving bij het minimumbedrag van €250.000 stopt, wordt het programma gefaseerd uitgevoerd.
De wegenwerken en nutsvoorzieningen worden meteen aangelegd voor alle acht eenheden, terwijl de modules stapsgewijs worden geleverd. De eerste fase blijft afgestemd op het academiejaar 2027–2028.
Toewijzing van de opgehaalde middelen
- Productie en plaatsing van de modules: €520.000, goed voor 88% van het totale bedrag en overeenkomend met de plaatsing van acht modules tegen €65.000 exclusief btw per module, of 16 kamers.
- Wegenwerken en nutsvoorzieningen: €60.000, goed voor 10% van het totale bedrag en bestemd voor riolering, afvoer en aansluitingen op water en elektriciteit.
- Omgevingsaanleg: €10.000, goed voor 2% van het totale bedrag en bestemd voor landschapsaanleg en buitenafwerking.
Er wordt geen enkel bedrag toegewezen aan aanwervingen, marketing of onderzoek en ontwikkeling.
De personeelskosten van fase 2 — €63.589 per jaar op kruissnelheid voor een polyvalente medewerker die instaat voor conciërgediensten, schoonmaak en wasserij — worden gedekt door de exploitatie-inkomsten en niet door de opgehaalde middelen.
Financiële prognoses van 2026 tot 2030
Het financieel plan werd opgesteld voor vijf boekjaren.
De omzet wordt tussen 2026 en 2027 met 3,7 vermenigvuldigd, als rechtstreeks gevolg van de stijging van vier naar 20 operationele eenheden. Daarna groeit de omzet met ongeveer 3,4% per jaar, uitsluitend door de indexering van de huurprijzen en tarieven, zonder dat een groei van het aantal eenheden wordt verondersteld.
Het nettoresultaat blijft negatief tot 2028 door een jaarlijkse afschrijvingslast van €173.071. Dit is een niet-kaskost voor modules die over 10 jaar worden afgeschreven, terwijl hun economische levensduur langer is.
EBITDA en cashflow bieden daarom de meest relevante indicatoren en zijn beide positief vanaf het eerste boekjaar.
Veronderstellingen waarop deze prognoses zijn gebaseerd
- Studentenresidentie: €450 per maand per student, jaarlijks geïndexeerd met 2%, met een volledige bezetting gedurende 12 maanden, in overeenstemming met de twee waargenomen academiejaren.
- Bijzondere verblijven: een veronderstelde bezettingsgraad van 60%, tegenover de 75% die sinds juli 2025 werd vastgesteld. De tarieven stijgen jaarlijks met 2%.
- Distributiecommissies van Airbnb en Booking.com: 18% van de omzet uit bijzondere verblijven.
- Variabele exploitatiekosten voor bijzondere verblijven: onderhoud en herstellingen voor 5% van de omzet, elektriciteit voor 4% en water voor 3%.
- Personeel: vanaf fase 2 wordt een polyvalente medewerker in dienst genomen tegen een jaarlijkse loonkost van €63.589, ter vervanging van de externe conciërge-, schoonmaak- en wasserijdiensten van fase 1.
- Terreinen: €90 per maand voor de 4.000 m² grote site van Waux-Hall onder een langlopende huurovereenkomst van 50 jaar, en de terbeschikkingstelling van de FUCaM-site in het kader van de overeenkomst met UCLouvain.
- Afschrijvingen: lineaire afschrijving van de modules en de inrichtingen over 10 jaar.
- Financiering: leningen voor fase 2 tegen ongeveer 5%, terugbetaald via constante aflossingen; de bestaande leningen hebben rentevoeten tussen 3,93% en 4,11%.
- Over de looptijd van het plan worden geen dividenden, subsidies of verkopen van activa verondersteld.
Rentabiliteitsdrempel en dekking van de schuldendienst
De EBITDA is vanaf het eerste boekjaar positief en bedraagt €38.977, hoewel fase 2 pas in de loop van het jaar wordt uitgevoerd.
Vanaf 2027 bedraagt de maandelijkse rentabiliteitsdrempel ongeveer €31.500, tegenover een maandelijkse omzet van €29.441. Het verschil stemt exact overeen met de niet-kasmatige afschrijvingslast. Het resultaat uit de gewone bedrijfsuitoefening wordt positief in 2029.
De jaarlijkse schuldendienst, hoofdsom en rente samen, stabiliseert op €134.339. Vanaf 2027 wordt die 1,5 keer gedekt door de EBITDA.
Visie op vijf jaar
Het traject focust op drie indicatoren die zijn opgenomen in het exitplan dat aan Spreds werd bezorgd:
- Operationele eenheden: vier eenheden op het moment van de fondsenwerving, 20 eenheden in 2027 en 50 tot 80 eenheden verspreid over drie tot vijf sites tegen 2030.
- Omzet: €96.768 in 2026, €353.295 in 2027 en tussen €800.000 en €1.500.000 op het moment van de exit.
- EBITDA: €38.977 in 2026, €203.285 in 2027 en meer dan €500.000 op het moment van de exit.
De exitveronderstellingen en potentiële overnemers worden toegelicht in het exitplan dat aan Spreds werd bezorgd.
.png?locale=nl)
Scorecard
The Scorecard is een hulpmiddel dat is ontworpen om investeerders te helpen beter onderbouwde beslissingen te nemen wanneer zij overwegen te investeren in start-ups. Het biedt een overzicht van de huidige situatie van een bedrijf. Het is ontwikkeld door Spreds en biedt een objectieve score op basis van een vastgestelde reeks sleutelfactoren, die in wetenschappelijk onderzoek vaak worden aangemerkt als indicatoren voor het succespotentieel van een start-up. De door de projecteigenaar verstrekte documenten zijn door Spreds ontvangen en ter beschikking gesteld aan (potentiële) investeerders. De inhoud van deze documenten is niet geanalyseerd door Spreds noch door Spreds Finance.
TAX SHELTER 45%
Investeringen in deze onderneming genieten van een belastingvermindering van 45%. Meer lezen…Er is nog € 490.300 beschikbaar voor het Tax Shelter belastingsvoordeel.
Samenvatting fondsenwerving
| Crowd investeringen | € 9.700 |
| Verwachte inleg door anderen | € 0 |
| Opgehaald bedrag | € 9.700 |
| Minimum round | € 25.000 |
| Maximum round | € 1.300.000 |
| Aandelen in de onderneming (volledige ronde) | 65% |
| Pre-money waardering | € 700.000 |
| Min. post-money waardering | € 725.000 |
| Max. post-money waardering | € 2.000.000 |